抵押房产时.还要支付监督成本(包括监督原住户搬家。支付拖欠的水、电费等。在断供的案例中.肯定有(不少》是利用了次贷条件放松后的Sri洞，使次贷经纪人以欺诈二级(或三级)贷款人的方式恶意(随意)发放房贷收取佣金.也可能是一、二级贷款人合谋对低收入购房者的欺诈放贷等事例.但经济学分析不特别关心这一点.从经济学分析L讲，以更严格的限制条件出发。即设不存在道德风险时.按以1二的分析，利率降低加之放贷条件松弛与财富效应的共同作用总会li致次贷膨胀，并在利率再行L升时.引发大量的断供房产。考虑道德风险.并没有增加新的内容。所以.道德风险问题最好由其他学科去加以分析。但是.欺诈事件的大量涌现.在任何社会与时期都是极具引发公众义愤的事件。另一方面.欺诈行为又与金融危机的演变过程会存在关联性.所以.在本节的附录对此会作一个引述性的简介。    居民作为消费者的同时.也在为他一生作投资《资产)的安排。

      居民的资产项目.有信用资产、房产、风险资产、无风险资产及储蓄存款。其中.信用资产是由居民的收人流量支持的信誉资产(无形资产)。信用资产对应的就是信用卡负债。当居民没有信川卡负债时.信川资产作为无形资产对应的是居民的无形权益。所以，信用卡负债就在负债项下减无形权益.在资产项下加信用资产房产是居民按揭贷款购人的实物资产.它当然对应按揭负债。按揭负债是具有分期付款赎回权的资产抵押借款。所以.居民以月供还款向银行归还当期本息后，就可视为从债权这部分赎回的房产就应对应为居民的权益。斜线阴形部分房产已由当期月供赎回。即应对应于权益.所以.按揭负债应减去等值部分.而权益总额则相应地加等值部分。

     居民的权益是居民进行投资活动时权力对应项。投资活动总是指产生未来收入的活动.所以，权益就是居民获取未来收人的权力。居民之所以需要这项权益.是因为他要为他年老时期的生活作好安排。

     风险资产是居民购置的股票、证券产品。尤风险资产则是由居民支付的社会养老金(或由雇主代付、政府财政补贴支付)及FK疗保险金一类的资产.以及居民从债权人处赎回的房产(包括其他来源的房产》等。储蓄存款资产是居民持有的货币资产。储番存款可以是存人某银行账户上的居民名义的存款.也可以就是居民窖藏的现金货币。风险资产、尤风险资产与储蓄存款三项对应于居民权益。其中的养老、医疗保险金这一类的无风险资产是只能由居民享有其保险功能偿付的权益，居民无权随意处置这项资产。

    应当理解为居民在某一时期末(如，时刻)的资产一负债表。在居民的一生生命周期中.居民的资产一负债表是动态的。以居民权益项为例，居民幼年时.权益值为。，其后。居民进人就业获得工资收人.由于他动用自己的收人进行储蓄存款与投资活动。以及社会养老、医疗保险机制的补助，他的权益项也就持续增加。直到居民老年时，居民退出就业，不再有工资收人.他将开始动用权益项下的资产维持生活水平不大幅降低，从而权益硫将又开始持续下降.直到店民去世。当居民去世时.他仍有可随竞处置的权益资产.就构成他的遗产。

     由于居民在某一时期内要想增加他的未来收人的权益总额，就必须压缩他在该时期内的消费支出.所以.动态的权益额总位.要由居民根据他一生的预期收人.以一生的享受效用最大化来加以决定.但是其中.有一些项，如子女教存、应付不测事件的现金储蓄.时于居民来讲，是对于权益项的刚性要求。

     现在考虑表示居民按揭负债购买的房产埔仇。故房产姗值部分将对应于权益的增加。由上所述、由于居民是按二生顶期收入已理性地估计了他在当期的最优权益总额.所以，如果居民预期房产姗硫是持久的。那么.他就会提取储蓄存款扩大当前消费(因为房产增值使他的权益增加超出r最优权益水平)。这样.即得到(C)图。房产增值阵代了储存款(图中斜线阴影部分是储蓄存款余额的对应部分).而权益保持在了最优水平上。这就是财富效应。

     房产减值的情形.设居民按揭贷款购人的房产价仇减值.如图中阴影部分所示，则由居民当期支付的月供赎回的房产价值也就减值。