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房产市场持续萎缩对经济的冲击

发布于:2015-09-09  |   作者:http://www.zxjsq.net  |   已聚集:人围观
  在消费信贷条件松弛时,房产增值的另一个功能是可以将增加部分再折价抵押扩大业主的消费借贷,从而扩大消费负担,当房产价格下跌,一旦人们对此形成预期,则财富效应就将产生逆作用,即产生负向财富效应。相比较即知。由此便决定房产市场必定是一个买涨不买跌的市场。房产价格下跌,房产市场的销协最会持续萎缩,只有到人们形成预期房价跌无可跌见底之时,才能有房产销售量的新增长。
  另一方面,进入新世纪以来,美国房地产市场的扩张,主要在于美国的低收入阶层在次贷的宽松放贷条件下的负债买房行为,美国房地产市场上,自有住房的比例为48%,到1980年提高到了65%。此后长期徘徊在64%上下,至90年代中期汗始,利用以上分析的金融工具推动次贷膨胀,才使这一比例提高到近70%(2006年)的水平。。按美国家庭人口总规模,自有住房比例提高1个百分点,相当于近10万套住房(即等同于美国一年销掉的新建住房数量)。显然,近,。多年来自有住房比率的提高,将新增购房者的收入等级扩展到了很低的等级,
  在买涨不买跌的房产市场上,美国低收人阶层利用次贷负债的购房行为必须在房价逐年上涨的市场环境下,支付逐步递减的月供(还款)金额才有可能,简单地讲,房价应呈上涨趋势,但首次贷款买房的还款月供又必须随房价的上涨而递减,才能适应边际购房者的收入等级递减的次贷购房扩张这一情形。
  房价随利率下降将产生上涨的趋势,可视为由两个因素的影响,其一是利率下降将引致购房的需求上升,其二是二手房的估价可以随利率下降而趋向于上升。
  当月供的还款合约以市场浮动利率为计算条件。则月供金额就对于利率浮动高度敏感。实际上,上文已说明,在美国通常上有优级房贷才能享受到固定利率优惠贷款,次级房贷普遏均为浮动利率贷款。所以,次贷月供金额随利率上升会有显著上升。
  伴随自有住房比率提高,边际购房者收人水平降低、房价上升、月供下降三个状况并存条件只能是利率随自有住房率的提高而下降(以及月供还款条件的放松),由此即知,自有住房率的提高只能建立在利率降低的基础上既然如此,当利率上升时,白有住房率必要下降,或者说,相当大的低收入等级的购房者必要断供!这就是引发美国次贷危机的内部因素〔外部因素在于输入型的通货膨胀)。由以上分析的内容,利用局部均衡方法表示次贷膨胀到收缩的过程。
 

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